État des risques d'un local commercial : quand le fournir ?

Qu'est-ce que l'état des risques ?

C'est le document d'information prévu par l'article L. 125-5 du code de l'environnement, pour tout bien, quel que soit son usage, dont la parcelle entre dans l'un des cas de l'article R. 125-23 :

• un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques approuvé, ou un plan de prévention des risques naturels ou miniers dont des dispositions sont déjà opposables ;
• le périmètre mis à l'étude d'un plan en cours d'élaboration ;
• une zone de sismicité 2 à 5, une zone à potentiel radon 3, une zone exposée au recul du trait de côte ou soumise aux obligations légales de débroussaillement.

Il mentionne aussi les sinistres indemnisés au titre d'une catastrophe naturelle. Son ancien nom, « état des risques et pollutions », explique le sigle ERP encore employé ; il s'appelle « état des risques » depuis le 1^er janvier 2023 (décret n° 2022-1289).

Faut-il un état des risques pour un bail commercial ?

Oui, si l'adresse du local est en zone. L'article L. 125-5 vise expressément les baux commerciaux des articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce. Le bailleur remet l'état des risques au candidat locataire dès la première visite, puis l'annexe au bail.

Il doit avoir été établi depuis moins de six mois à la première visite, et il est mis à jour à la signature s'il n'est plus exact (article R. 125-25). Pour un bail dérogatoire ou professionnel, l'information reste due, mais l'annexion au bail n'y est pas prévue en toutes lettres : le plus prudent est de l'annexer aussi, point à confirmer avec votre notaire ou votre avocat. Voir aussi les diagnostics du bail commercial.

Quand le fournir pour vendre les murs ?

Le vendeur le remet au candidat acquéreur lors de la première visite, avec la même règle des six mois et la même mise à jour à la signature. Il est ensuite annexé à la promesse et à l'acte, dans le dossier de diagnostic technique (article L. 271-4 du code de la construction).

Depuis le 1^er janvier 2025, si le vendeur détient le rapport d'expertise de son assureur après un sinistre dû à la sécheresse, l'état des risques liste aussi les travaux non réalisés pour mettre fin aux dommages. Le reste du dossier : les diagnostics de la vente des murs.

Quels risques peuvent concerner un local en Île-de-France ?

Trois familles de risques reviennent le plus souvent dans la région :

• Les inondations : des plans de prévention du risque inondation couvrent des communes riveraines de la Seine, de la Marne, de l'Oise et de leurs affluents.
• Les anciennes carrières et la dissolution du gypse : en région parisienne, la plupart des périmètres de risque valent plans de prévention et figurent dans l'état des risques comme risques de mouvement de terrain. L'Inspection générale des carrières (Ville de Paris) renseigne sur le sous-sol de Paris et de la petite couronne, hors Montreuil et Vaujours, sans remplacer l'état des risques.
• Les risques technologiques, lorsqu'un plan de prévention des risques technologiques couvre l'adresse.

Le radon et les séismes, eux, ne déclenchent pas l'état des risques dans la région : toutes les communes sont en zone radon 1 et en sismicité très faible. Pour une adresse donnée, seul l'état établi à cette adresse dit si le local est concerné.

Que se passe-t-il si l'état des risques manque ?

• À la vente : l'acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix (article L. 125-5 du code de l'environnement ; article L. 271-4 du code de la construction).
• Au bail : le preneur peut demander la résolution du bail ou une diminution du loyer. Ce n'est pas automatique : la Cour de cassation exige un manquement suffisamment grave (3^e chambre civile, 21 septembre 2023, n° 22-15.850).

L'état des risques couvre-t-il la pollution des sols ?

Les sols relèvent de deux informations écrites, à part :

• si le terrain se trouve dans un secteur d'information sur les sols, le vendeur ou le bailleur en informe l'acquéreur ou le locataire, et ce document est annexé à la promesse, à l'acte ou au bail (article L. 125-7 du code de l'environnement) ;
• si une installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur le terrain vendu, le vendeur en informe l'acheteur (article L. 514-20).

État des risques ou établissement recevant du public : de quel ERP parle-t-on ?

Le même sigle désigne deux choses. L'état des risques (ERP) est le document d'information remis à la vente ou au bail. L'établissement recevant du public (ERP) est une catégorie de bâtiment ouvert au public : il tient un registre public d'accessibilité et, pour les catégories 1 à 4, son attestation d'accessibilité est établie par un contrôleur technique agréé ou un architecte, pas par un diagnostiqueur immobilier.