Louer un local commercial : les diagnostics du bail, à la signature et au renouvellement

Quels diagnostics obligatoires pour un bail commercial ?

Quatre pièces sont toujours exigées, sauf exemption de DPE ; les autres dépendent de l'adresse, de la surface et de la date du permis de construire.

Qui fournit les diagnostics du bail commercial, et à quel moment ?

Le bailleur (particulier, SCI ou foncière) fournit les pièces, souvent par son agent ou son conseil ; le preneur les reçoit. Chaque pièce a son moment :

• Dès la mise en location, le DPE est tenu à la disposition des candidats (article L. 126-28 du code de la construction).
• Dès la première visite, l'état des risques est remis au candidat, daté de moins de 6 mois, puis mis à jour à la signature s'il n'est plus exact (article R. 125-25 du code de l'environnement).
• À la signature, les annexes sont jointes au bail ; l'état des lieux se dresse à la prise de possession des locaux.
• Pendant le bail, l'état récapitulatif des charges est remis chaque année, au plus tard le 30 septembre, et les états des travaux tous les trois ans (articles R. 145-36 et R. 145-37 du code de commerce).

Notre simulateur dresse la liste des pièces de votre local ; si vous le souhaitez, un diagnostiqueur certifié partenaire vous rappelle pour son devis.

Quel diagnostic pour un renouvellement de bail commercial ?

Le renouvellement donne naissance à un nouveau bail. Deux textes visent expressément les baux renouvelés : l'inventaire des charges et les états des travaux depuis 2014 (article L. 145-40-2 du code de commerce), l'annexe environnementale des baux de plus de 2 000 m² depuis le 1^er janvier 2012 (article L. 125-9 du code de l'environnement).

Pour le DPE, l'article L. 126-29 vise la « conclusion » du contrat : la lecture prudente est d'en joindre un en cours de validité au bail renouvelé, avec un état des risques à jour si l'adresse est en zone. Aucun texte relu ne le dit en toutes lettres : à confirmer avec le diagnostiqueur.

Vérifiez aussi la date du DPE. À la lettre de l'article D. 126-19, un DPE réalisé avant le 1^er juillet 2021 n'est plus valable depuis le 1^er janvier 2025 ; pour les locaux, aucune confirmation officielle n'a été trouvée, à confirmer avec le diagnostiqueur (voir le DPE d'un local commercial).

Faut-il un diagnostic termites, plomb ou électricité pour un bail commercial ?

Non. Le bail commercial n'appelle aucun de ces documents :

• l'état termites et la surface Carrez, qui accompagnent la vente des murs, pas la location ;
• le plomb, l'électricité et le gaz, qui visent les logements ; l'électricité d'un lieu de travail relève du code du travail (article R. 4226-16) ;
• le contrôle de l'assainissement et l'audit énergétique, qui ne visent pas un local commercial.

Pour l'amiante, aucun repérage n'est à annexer au bail : si le permis date d'avant le 1^er juillet 1997, le propriétaire tient le dossier technique amiante à la disposition du preneur et lui en communique la fiche récapitulative.

Que risque le bailleur si une pièce manque au bail ?

• Sans état des lieux d'entrée, le bailleur qui n'a pas fait le nécessaire ne peut pas invoquer la présomption de bon état de l'article 1731 du code civil (article L. 145-40-1 du code de commerce).
• Sans état des risques, le preneur peut demander la résolution du bail ou une diminution du loyer (article L. 125-5 du code de l'environnement). Ce n'est pas automatique : la Cour de cassation exige un manquement suffisamment grave (3^e chambre civile, 21 septembre 2023, n° 22-15.850).
• Pour le DPE, les recommandations n'ont qu'une valeur informative (article L. 126-29). Une annonce de location qui omet ses classes énergie et climat expose en revanche à une amende administrative (article L. 126-33).

Qui paie les diagnostics, le bailleur ou le preneur ?

Fournir n'est pas payer : le bailleur remet les pièces, mais c'est le bail qui répartit les frais.

Un arrêt fait référence : le retrait de l'amiante découvert pendant l'aménagement a été laissé à la charge du bailleur, faute de clause expresse contraire (Cour de cassation, 3^e chambre civile, 18 janvier 2018, n° 16-26.011).

Si vous aménagez le local, le repérage amiante avant travaux revient au donneur d'ordre, souvent le commerçant lui-même (articles L. 4412-2 et R. 4412-97 du code du travail). Un repérage fait pour vendre ou louer ne sert pas pour des travaux.

Bail dérogatoire ou bail professionnel : les mêmes diagnostics ?

Le bail dérogatoire, de trois ans au plus, exige lui aussi un état des lieux d'entrée et de sortie joint au contrat (article L. 145-5 du code de commerce), et le DPE (article L. 126-29).

Le bail professionnel, conclu par écrit pour six ans au moins, appelle le DPE, le dossier technique amiante tenu à disposition si le permis date d'avant le 1^er juillet 1997 et, à partir de 1 000 m² tertiaires, l'attestation OPERAT. L'annexe environnementale s'impose au-delà de 2 000 m² de bureaux : l'article L. 125-9 vise « les baux » sans distinguer.

Pour ces deux baux, l'obligation d'informer le locataire des risques demeure, mais, pour un local, l'annexion de l'état des risques n'est prévue en toutes lettres que pour les baux commerciaux du statut. Le plus prudent est de l'annexer : à confirmer avec votre notaire ou votre avocat.