Vendre un local commercial ou des bureaux : les diagnostics obligatoires

Quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre un local commercial ?

Sur les douze rubriques du dossier (article L. 271-4 du code de la construction), voici celles qui visent le plus souvent une boutique, des bureaux ou un entrepôt, avec la surface Carrez et l'attestation OPERAT, qui relèvent d'autres textes.

Notre simulateur établit la liste des diagnostics de votre local ; si vous le souhaitez, un diagnostiqueur certifié partenaire vous rappelle pour son devis.

Amiante, termites, état des risques : votre local est-il concerné ?

• Amiante, si le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997. Pour un immeuble de bureaux, de commerces ou un entrepôt, l'état remis est la fiche récapitulative du dossier technique amiante (DTA) ; pour une boutique en pied d'immeuble d'habitation, le repérage des listes A et B des parties privatives vendues, avec la fiche récapitulative du DTA des parties communes (article R. 1334-29-7 du code de la santé publique). Pour un lot dans une copropriété de bureaux, le texte ne précise pas la pièce : à confirmer avec le diagnostiqueur.
• Termites, dans les communes sous arrêté préfectoral, quel que soit l'usage du local : tout Paris, tout le département des Hauts-de-Seine, aucune commune de Seine-et-Marne, une liste de communes ailleurs (voir les communes sous arrêté). En copropriété, l'état porte sur la partie privative du lot.
• État des risques, si un plan de prévention ou une zone réglementée couvre la parcelle : inondation par la Seine, la Marne ou l'Oise, anciennes carrières et gypse, risque technologique. En Île-de-France, ni le radon ni la sismicité ne le déclenchent. Le vendeur peut l'établir lui-même.

Le DPE, l'état amiante et l'état termites sont établis par un diagnostiqueur certifié, assuré et impartial (article L. 271-6).

La loi Carrez s'applique-t-elle à un local commercial ?

Oui, pour un lot de copropriété. Toute promesse ou tout acte de vente d'un lot mentionne la superficie de sa partie privative, commerces et bureaux compris (article 46 de la loi du 10 juillet 1965). Sont exclus les caves, les garages, les emplacements de stationnement et les lots de moins de 8 m².

La surface retient les planchers clos et couverts, déduction faite des murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures, et des parties de moins de 1,80 m de hauteur.

Plomb, électricité, gaz : obligatoires pour vendre un local commercial ?

Non, pour un local purement commercial ou professionnel. Le constat plomb vise les logements construits avant 1949 (article L. 1334-6 du code de la santé publique), les états de l'électricité et du gaz les installations de plus de 15 ans des logements, et l'audit énergétique ne concerne jamais un local commercial.

Le contrôle de l'assainissement n'est exigé par la loi qu'à la vente d'un logement ; un règlement local peut toutefois en prévoir un, à confirmer avec le diagnostiqueur ou le service d'assainissement de la commune.

Immeuble avec commerces et logements : quels diagnostics ?

Quand l'immeuble vendu abrite aussi des logements, leurs diagnostics s'ajoutent à ceux des commerces :

• deux DPE, l'un pour la partie habitation, l'autre pour la partie tertiaire : un DPE global n'est pas possible (réponse ministérielle publiée le 3 février 2026) ;
• pour les logements, le constat plomb s'ils ont été construits avant 1949, et les états de l'électricité et du gaz si les installations ont plus de 15 ans ;
• en monopropriété, l'audit énergétique de la seule partie habitation, si elle est classée E, F ou G : le ministère a refusé d'exempter les immeubles mixtes, restaurant avec logement de fonction compris (réponse publiée le 20 octobre 2026).

Que risque le vendeur si un diagnostic manque ?

• Sans état amiante ou sans état termites, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (article L. 271-4 du code de la construction).
• Sans état des risques, ou sans les arrêtés de police qui visent l'immeuble, l'acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix (même article).
• Sans mention de la surface Carrez, l'acquéreur peut demander la nullité de l'acte dans le mois qui suit l'acte authentique. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée, il peut demander une diminution du prix dans l'année (article 46 de la loi du 10 juillet 1965).
• Pour le DPE, les recommandations n'ont qu'une valeur indicative ; l'annonce doit en revanche indiquer ses classes énergie et climat, sous peine d'amende administrative (article L. 126-33).

Diagnostics encore valables, murs loués : que vérifier avant le compromis ?

Un document périmé à la date de l'acte est remplacé (article L. 271-5) :

• état termites : moins de 6 mois (article D. 271-5) ;
• état des risques : moins de 6 mois à la première visite, puis mis à jour à la signature s'il n'est plus exact (article R. 125-25 du code de l'environnement) ;
• DPE : 10 ans. À la lettre de l'article D. 126-19, ceux d'avant le 1^er juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1^er janvier 2025. Le texte ne distingue pas les locaux, dont la méthode n'a pourtant pas changé en 2021 : à confirmer avec le diagnostiqueur (voir le DPE d'un local commercial).

Si les murs sont loués, le locataire commercial peut bénéficier d'un droit de préférence (article L. 145-46-1 du code de commerce), qui ne vise plus, pour les ventes intervenues depuis le 26 mai 2026, les locaux à usage exclusif de bureau ni les entrepôts. Ce n'est pas un diagnostic : votre notaire vous dira s'il s'applique.